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物業管理費僅0.35元/平方米收取比例能達到100%！

來源：寧波晚報時間：2022-05-25 14:12:21

無物業公司入駐的自治小區，每個月的物業管理費僅0.35元/平方米，收取比例能達到100%。更厲害的是，通過5年努力，業委會讓小區從無法運轉到年年有結余，最近甚至用結余的14萬元拓建了內部停車場。

“底氣”何來?日前，記者實地走訪，探一探這個無物業小區——北侖區戚家山街道蔚斗一區的自治經驗。

4年結余14萬元，用于停車場拓建

蔚斗一區建成于1992年，老舊小區基礎設施差、環境臟亂的毛病，這里曾經都有。可這幾年，小區在一次次改造提升后，煥然一新：地面整潔，綠化蔥郁，有門禁系統，有電動自行車充電樁，有公共晾衣竿，有供休閑娛樂的小公園和健身器材，角角落落里還布置了溫馨有愛的墻繪和景觀小品。

前幾天，小區又發生了大變化：58幢居民樓后方的1400平方米荒地被平整翻新，改造成了一個能容納67輛車的停車場。資源的盤活，給居民們帶來的是實打實的福利，小區停車位供需缺口基本被填補。

“我們小區面積不大，邊邊角角的地方都利用起來了，但即便這樣，原先也只能騰出171個停車位，按照一戶一車位的話，還有七八十輛車是停不進來的。”采訪當天，業委會主任程明法帶著記者來到這處剛剛改造好的停車場。

多部門對接協調，厘清產權歸屬，清理平整荒地，硬化路面，施劃車位……記者了解到，在蔚斗社區黨委支持下，停車場改造花了一個多月。其中，一部分建設資金由街道、社區負擔，另有14萬元從小區物管費里支出。

14萬元，對于中高檔小區來說并不算多，但這是蔚斗小區4年來的結余。因為這個小區物管費收費標準每月僅0.35元/平方米，除此之外，就只有停車收入和幾間經營用房的租賃收入，無廣告投放收益。

可就是這樣一個經費“捉襟見肘”的小區，這幾年自治下，人居環境越變越好。

制定小區公約，規范不文明行為

蔚斗一區真正采取自治模式，要從5年前說起。2017年，新一屆業委會上任。這是一個“紅色”業委會，9名成員中有5人是黨員。在業委會調動下，17棟居民樓還陸續發展了17名樓道長，其中10人是黨員。

為了提升服務能力和專業素養，社區黨委以建強業委會為目的，推動增能培養計劃在蔚斗一區試點，通過不定期的交流討論，拓寬業委會成員的工作思路，共話管理，共議難點。蔚斗社區黨委書記楊挺介紹，為實現良性、和諧管理，培育計劃中還引導鼓勵小區自行撰寫制定居民公約，形成符合小區實際的制度。

事實證明，黨建引領下的“紅色”業委會自治見成效。業委會9名成員用5年時間，把小區改變成他們和居民想象中的美好家園。唯一不變的是0.35元/平方米/月的物管費標準。

小區一共17棟樓，584戶，住房面積大多在六七十平方米。這一屆業委會上任時，賬面上不僅沒錢，甚至還欠著保潔、保安等工作人員4個月的工資。2018年起，物管費收繳率達到100%，每年12月，居民們就會早早把次年的費用交上。

物管費收繳率100%，在于點滴變化被看到、被認可，也在于小區公約的先行制定并順利推動。

“2017年，我們首先發動一批熱心居民結清物管費，把欠的賬先補上，然后一口氣干了三件事，清潔衛生、補種綠化以及規范停車。”程明法至今還記得，當時小區里的垃圾，足足清運了十幾車。

三件大事干完后，家門口的面貌有所改變，居民們更加信賴業委會，也愿意配合工作。經前期意見征詢，業委會于當年擬定并發布小區公約。

小區公約主要有3條：積極配合小區工作，參與志愿活動;做好垃圾分類，全年如發現3次垃圾分類不合格，取消排隊登記車位或已有的停車資格;每年繳納物管費，未交者取消排隊登記車位或已有的停車資格。

“戀愛式”自治，人心換人心

小區自治，講德治，更靠善治。“我們是‘戀愛式’管理，人心換人心，最終兩情相悅。”說到方式方法，業委會成員都這么說。

最艱難的時候，他們沒有辦公場所，搬著凳子在露天開會;想改造小區，奈何工程造價高，就一家一家去討價還價。有多少錢辦多少事，每年年初他們會對著賬本，商議當年預算范圍內可推進的項目。

業委會把每一筆錢用在刀刃上。居民有晾曬需求，就辟出一塊空地，作為公共晾曬區;缺少休閑場所，就覓空地改造迷你公園，配備健身器材和椅子;綠化地里的燃氣調壓箱有礙觀瞻，便在外圍搭起裝飾性小木屋;小區整體環境少了美感和內涵，就通過統一粉刷、墻繪、宣傳立牌等方式，建設景觀小品，傳承慈孝文化……

“戀愛式”自治里，除了硬件改造，少不得的是更柔軟的情感“投資”，這部分“投資”大概每年要花3萬元。

每年重要節日，業委會都會籌備活動。2018年中秋節，舉辦百家宴，36桌“流水席”至今令很多人感懷。受疫情影響，這兩年聚集性活動沒法辦，但心意始終在。剛剛過去的母親節，業委會采購32個蛋糕，送給小區70周歲以上的母親。

端午節邀請居民包粽子，包好的粽子送給小區65周歲以上老人;“六一”兒童節為孩子們策劃驚喜……面向居民推出的一個個活動，帶給大家過節的儀式感。

回饋這份付出的，是凝聚起來的人心。“小區的事是大家的事，我們只要在群里發個通知，就有很多人報名。”業委會成員楊美海告訴記者，前不久建設好的停車場要啟用，垃圾清理工作是居民一起干的，“通知發出后，47人報名。傍晚5點半，大家提著掃把、拖把、塑料桶，一直干到晚上9點40分。”

【專家點贊】

實現自治良性循環，了不起

“小區自治要投入很多時間和精力，要有非常強大的業委會。通過需求改造和情感投入，促進小區實現良性循環，我覺得蔚斗一區算得上是‘優等生’。”在獲悉蔚斗一區“戀愛式”自治模式后，甬上社區研究院特聘專家、中共寧波市委黨校調研員嚴向紅給予這樣的評價。

嚴向紅說，蔚斗一區的自治有其不可復制的部分，物管費有“底氣”多年不漲，是有“先天條件”的。相比中高檔小區，這個小區沒有很復雜的設施設備，無電梯、無地下車庫，也因此不存在水泵、通風設備等方面的維護成本。

“可以復制的是，這個小區實現自治良性循環的原因。”嚴向紅坦言，很多小區做不好自治，是因為沒有真正放下身段。業委會用心管理的，不少見，但大多是對物的管理，而非凝聚人心。

“蔚斗一區的業委會務實不浮夸，把應該做的事情做好。要說環境方面，自然不可能跟高大上的小區比，但該有的都有，該有的秩序也都有，讓人感覺舒服、干凈。而這種感覺就是凝聚人心的基礎。”嚴向紅說，“這個以外來人口為主的小區，住著五湖四海的人，大家能團結在一起，共同守護家園。了不起!”

關鍵詞戀愛式管理情感投資規范不文明行為自治小區無物業小區北侖區戚家山街道蔚斗一區

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