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14城完成年內首輪集中供地央企仍為市場主力軍

來源：城市金融報時間：2022-05-10 20:10:33

中指研究院數據顯示，截至4月底，國企(含地方平臺)在本輪土拍拿地200宗，拿地占比超7成;部分民營企業積極參與拿地，拿地75宗。

土地“兩集中”政策落地已滿一年。

截至4月底，22城中已有19城披露年內首輪集中供地的地塊相關信息，14城完成了年內首輪集中供地，尚有鄭州、沈陽和長春3個城市暫時未發布公告。

多方數據顯示，年內多地首輪集中供地延續低溫，供應、成交規模繼續下滑，低溢價與高流拍并存。

中指研究院提供的數據顯示，截至目前，完成年內首輪集中供地的城市合計出讓規劃建筑面積2460.9萬平方米，土地出讓金收入3460.4億元，同比2021年首批集中供地均有較大幅度縮減。

“國企繼續保持去年后兩批次拿地熱情，部分民營企業拿地意愿上升。據統計，國企(含地方平臺)在本輪集中供地中拿地200宗，拿地占比超7成。”中指研究院土地事業部負責人張凱表示，年內首輪集中供地城市間分化明顯，國企央企仍為市場主力軍。

供應成交雙降

供應、成交規模雙雙延續下滑態勢是今年首輪集中供地的突出特征之一。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，19城第一輪集中供地共計推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應下降33.38%，較去年首輪下降45.04%;19城第一輪集中供地供應規劃建筑面積為4412.35萬平方米，較去年第三輪下降41.34%，較去年首輪下降56.20%。

“供應規模再度下滑，一方面是由于市場處于恢復階段，觀望情緒蔓延至城市，因此不少城市對供應力度的把控也多持謹慎態度。另一方面也不排除受部分城市今年增加供應頻次的影響。”諸葛找房數據研究中心方面表示，廈門、重慶、武漢、青島等城市明確將全年“三批次供地”調整為“四批次供地”，在一定程度上使得每批次的供應規模稍有減少。

從具體城市來看，杭州憑借60宗地塊占據今年首輪集中供地供應規模榜首，成都共計推出50宗涉宅用地，兩地供應規模均較去年首輪及第三批次集中供地供應規模有所增加。上海供地規模也較為領先，本輪共推出40宗地，但由于近期受新冠肺炎疫情反彈影響，上海暫停了本次集中供地。

另一方面，武漢、無錫以及深圳本輪的集中供應地塊均低于10宗。“武漢與無錫相較以往而言，本輪集中供地大幅縮量，武漢主要是受由3批次改為4批次的影響，無錫土地供應量下滑主要是無錫新房市場較足，降低土地供應量優先去庫存。”諸葛找房數據研究中心方面表示。

成交方面，諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，14城第一輪集中供地共成交280宗涉宅地塊，成交規劃建筑面積為2557萬平方米，相較去年首輪以及第三輪集中供地，均出現明顯下降。

“成交規模呈現下滑態勢，一方面受供應規模縮減的影響，另一方面，新冠肺炎疫情反復給市場接下來的銷售狀況增加了不確定性，房企在土地市場的投資仍持謹慎態勢。”諸葛找房數據研究中心方面表示，除了項目開發銷售端加劇房企擔憂情緒外，不少房企當前仍面臨著到期債務壓力大等困擾，在一定程度上導致今年首輪集中供地的成交表現較顯乏力。

溢價率保持低位

低溢價與高流拍并存也是本輪集中供地的一大特征。

從已完成首輪集中供地的14城數據來看，整體平均溢價率為5.43%，整體流拍率為15.59%。

“今年首輪集中供地熱度不及去年同期，較去年第三批次有所好轉，好轉幅度不大。”諸葛找房數據研究中心方面表示，與去年第三輪集中供地表現無明顯差異，今年首輪集中供地依舊呈現出溢價率低位運行、流拍現象稍有好轉的特征，12城今年首輪集中拍地溢價率高于去年第三批次，僅有杭州、寧波2城呈現下降態勢。

從供地規則上看，多數城市的規則閥門繼續調整。如南京取消租賃住房的配建要求，下調保證金比例，重慶延長房企付款周期，取消“競自持”，長沙多宗地塊不再設置最高限價，成都取消“競人才公寓面積”，合肥多數地塊取消或降低配建回購租賃住房要求，部分地塊對競買企業開發資質不設置要求等。

此外，部分城市本輪集中供地采取了新規則，如福州本次根據不同地塊設置不同競價規則，搭配方式較為多樣化;杭州采用“線上競價+線下一次報價”的新規等;也有個別城市出現強化規則的舉動，如北京強化現房銷售預期;青島對房企購地資金做出了嚴格且明確的規定等。

“多數城市土拍規則適度放松主要包含取消配建、延長土地出讓金繳納周期、放松限價三個方面。”諸葛找房數據研究中心方面表示，這些舉措多是從房企資金流角度入手，適度降低房企開發成本，給予其一定的利潤空間，以提升房企拿地熱情。

已完成今年首輪集中供地的14城間市場分化較為明顯。杭州以59宗的成交規模位居首位，成都以44宗的成交規模位居第二，寧波則以33宗的成交規模占據榜三;廈門、武漢、天津3城今年首輪集中供地成交規模均低于10宗，與供應規模縮減不無關系。

流拍率方面，14城中有6城地塊全部出讓成功，分別為廈門、寧波、重慶、長沙、青島和深圳;高流拍城市也不在少數，如南京此輪集中供地的流拍率為31.58%。

對比去年第三批次集中供地發現，14城中8城今年首輪集中拍地流拍現象少于去年第三批次，杭州、南京、武漢及天津4城流拍率則高于去年第三批次，另有寧波以及深圳對比無變化，均為零流拍。

溢價率方面，14城中有2城的溢價率在10%以上，其余12城溢價率均在7%以下。其中深圳以15%的溢價率領跑，合肥以11.2%的溢價率居第二位。

國央企仍為主力

從拿地房企來看，國央企、城投公司依然是本輪集中供地的主力軍。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，截至4月底，今年首輪集中供地房企權益規劃建筑面積TOP20中，有中海地產、保利發展、建發房產等17家企業具備國央資背景，民營房企的身影依舊較少，個別嶄露頭角的民企均為資金流較為充裕者。

中指研究院數據也顯示，截至4月底，國企(含地方平臺)在本輪土拍拿地200宗，拿地占比超7成;部分民營企業積極參與拿地，拿地75宗。

“本輪集中供地依舊是國央資背景的房企較為活躍也是意料之中。”諸葛找房數據研究中心表示，當前房地產市場仍處恢復期，雖有多城積極松綁樓市政策，但政策傳導至市場端仍需時日，且除了銷售端成色不佳外，部分房企仍面臨著償債壓力大的困擾，市場環境變化以及資金承壓等，不少資金流受阻的民營房企不得不在土地投資端收斂鋒芒。

從具體城市來看，14個城市今年首輪集中供地均是國央企及地方城投類企業拔得頭籌。以長沙為例，4月12日，長沙完成2022年第一批次集中供地收官之作，22宗地塊全部成功出讓，華潤、中海、旭輝、招商、運達、金地等知名房企持續深耕，且有半數以上房企均是國央資背景，同時城投企業的積極性也較高，如雨花城投、開福城投等。

“從市場成交來看，政策端接連釋放的改善信號已在今年3月份產生一定效應，市場出現一定的回暖跡象。”諸葛找房數據研究中心方面表示，隨著市場信心逐步回升、房企資金狀況逐步好轉，加之地方城市多采取提升供地質量、進一步適度放松競拍規則等措施，預計今年第二輪集中供地的成交表現或將在首輪平穩的基礎上更加亮眼。

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