戚金興,無疑是當前地產行業最敢說的民企老板了。
濤哥之前也曾多次報道戚總講話,例如2021年,戚老板在業績會上透露濱江在杭州拍的幾塊地凈利潤只有1-2%,引發行業討論。
而在最近的一次股東會上,戚總又帶來了干貨滿滿的分享,其中提到:
(資料圖片)
1、濱江要爭取保持行業前15的排名;
2、戰略性減少拿地區域,不增加新區域;
3、打響三大戰役,加速清理歷年庫存;
4、保持人員精簡,地產板塊不加人;
5、集中兵力,在最好的戰場(杭州)打仗;
據說,現場有投資者提問:“濱江重倉杭州會不會有風險?”
戚老板則表示:“杭州新增人口全國第一,是全國最好的市場之一,綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢!”可見濱江對于自己領跑杭州的自信。
今天,濤哥就分享濱江6月5日股東會透露的最新信息,素材來自雪球上參會投資者的記錄,濤哥略做了修改。
1
2022年經營業績
1)銷售排名提升:2022年,濱江實現銷售額1539億,同比降低了9%,不過由于同行降低的更多,所以排名從22位提高到13位。
2)現金回款增加:現金回籠從2021年的683億,增加到22年的690億。
濱江本來目標是現金回籠700億,但受去年疫情影響,有些項目耽誤了一些時間。
銷售額下降,現金回籠卻略有提升,主要得益于濱江合作項目權益比重提高,此外網簽和按揭放款也更快了。總體來說意味著其經營更加健康。
3)拿地保持高位:全年拿地金額達到733.5億,權益金額374.1億,全年拿地41塊,光杭州就占38塊。
不過,權益拿地金額跟2021年469億相比,還是降了20%,因此面對大家評價濱江很猛的言論,戚金興之前也曾表示:
“并不是我們猛,而是人家往后退的速度比我們快。不是因為我們前進,而是我們后退的速度比人家小一點。”
4)融資成本下降:2022年融資470億,較2021年增加22億,是唯一不需要中債增而獨立發債的民企。
在融資整體增加的情況下,利息則繼續保持下降趨勢。目前有息負債471億,融資成本已經降低到4.6%,即將發行的最新一期,利率將低于4%。
5)保持人員精簡:21年1106名員工,22年1126人。去年新增20人,全部都是暖屋和養老條線的,在地產條線未加人,這也保證了未來不需要減人。
這一點戚老板在年初也表達過:“我經常告誡自己,要控制人數,包括項目的銷售員,這是對我們員工最大程度的負責。”
2
2023年戰略規劃
1)保持行業前15:繼續發揮經營優勢,規模做到全國的1%,行業排名保持在20位以內,爭取15位以內;
戚老板認為,由于行業目前的波動,單純銷售額目標,不如市占率和行業排名目標更加實際,因此提出了市占率1%和力爭行業前15的“浮動目標”,更具備長期可執行性。
2)拿地繼續聚焦:拿地區域要戰略減少,只能在現有有業務的區域內拿地,不能增加區域;
之前戚老板也曾表示,在區域發展上,還是聚焦杭州,深耕浙江,輻射長三角,在珠三角保持深圳和廣州適度開拓。
同時,地銷比(拿地金額:銷售金額)控制在0.5以內,今年權益拿地控制在300億以內。
這個目標比很多同行高,有些同行地銷比控制0.2以內,因為他們拿地價1千,賣1萬多;而杭州地價房價比是1:1.8,所以濱江的地銷比定得高。
3)加快現金回流:控制總融資額在470億以下,靠三大戰役加快現金回流,降低負債。
三大戰役,是指清理歷年庫存資源。9年前的2014年,濱江也發起過三大戰役,當年三個樓盤回款40億,化解了當年的難局。
2023年,濱江“新三大戰役”要清理庫存共234億。其中:商業大平層133億;車位和商鋪51億;外地滯銷的房子50億。
目前,已經完成去化了54億,今年爭取完成一半,目標是兩年去化80%。
據戚老板透露,濱江滯銷的房子主要位于溫州和臺州。如溫州萬家花城,計提了1.5億的跌價準備。這個項目最早交房是2021年,目前只賣出了一半左右。
要知道,濱江已經是浙江房企天花板了,連他們在非核心城市的房子都滯銷,可見其他房企日子肯定更不好過。
有參會投資者還補充到,滯銷庫存是指以一年為限,超過1年不能清盤的算偏冷的樓盤,這樣的樓盤濱江占比1/3,綠城占比2/3,龍湖大概是7-80%。
3
對未來的展望
關于房地產市場,未來很嚴峻,但是濱江并不悲觀。
目前城市化到了一定階段,人均住房面積和城市居民擁房率都已經不低,預計未來大概一年10萬億左右的市場規模,按照1%來說濱江依然能保持千億。
戚總認為,目前房地產市場杭州第一,上海第二,杭州總體還是供求平衡的,而且人口流入量是第一的。
據悉杭州二手房掛牌量,大約1/3是賣掉置換和改善的,1/3是賣掉打新的,1/3是單純賣房的,整體結構還算健康。
同時他認為,即使市場進一步惡化,杭州還有三條曾經實施過的政策可以拿出來用:
放開核心區域的限購;放開省內的限購;買房送戶口。
每條政策可保一年的銷售,至少三年內杭州沒大問題。
戚老板還以紅軍長征為例,表示要集中優勢兵力,在最好的戰場打仗,如果真不行了再考慮戰略轉移。
其實濱江那么多年,在浙江省外基本也沒賺到錢,之前在上海、深圳的項目,只能算是窗口、門面、形象。所以如今收斂聚焦也完全是正確選擇。
4
濱江核心競爭力
還有投資者問到濱江的核心競爭力是什么?
戚金興認為濱江的品牌優勢、人員精簡等,這是多年積累形成的,并不是其它房企過來學習一下就可以學去的。
例如這兩年全行業都來學濱江,龍湖有30多人的中高層來學習,回去也搞人員精簡、財務集中等。
龍湖的銷售規模和濱江差不多,融資規模是4倍,人員是6倍。
綠城也是,全口徑銷售比濱江大一倍,融資規模2.5倍,人員是8倍。
有投資者評價:最初的基因決定發展模式。戚總是干工程的,喜歡人員精干,綠城宋總是老師出身,喜歡身邊的人多。
在濤哥看來,龍湖、綠城人效其實都也已經比較高了,但確實不像濱江區域這么聚焦,只能說濱江確實學不來。
此外,還有人問比濱江是不是高周轉?戚總認為濱江是高質量,不是高周轉。
濱江通過各工種的緊密合作,實現了高效率和高質量的兼顧。此外在限地價、限房價的環境下,慢就是輸了。
同時,戚老板還很大方的回應一些受關注的話題,例如濱江某項目用假水槽,是經銷商仿冒,已經報案了。
還有深圳安遠項目計提壞賬7.3億,雖然遇到了挫折,但濱江最近還是在深圳新拿地了。
總體看下來,戚老板還是分享了很多干貨,并且跟綠城龍湖的對比,也體現出他對濱江作為行業優質企業信心十足。
關于今天分享的內容,大家有什么評價?歡迎留言告訴我們。
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