在過去的10天時間里，房地產行業格外“熱鬧”：首套房貸款利率6天2降;3家民營房企被監管機構選定為示范房企，陸續發行人民幣債券;住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行發布關于實施住房公積金階段性支持政策的通知……利好政策高頻出臺，將大眾對房地產行業的關注熱度不斷推向新的高點。

據記者不完全統計，今年以來，全國范圍內已有包括昆明在內的超過130個城市，陸續出臺了超過200次房地產調控政策。隨著房地產調控政策的密集出臺及不斷優化，房地產市場交易行情將會如何變化?購房者又是怎樣的態度呢?

首套房貸款利率最低可至4.25%

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，最新一期貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較前值4.6%下調15個基點。這也是6天內，首套房貸款利率迎來的第二次調整。

就在5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

這也意味著，新辦理的首套房貸款利率下限6天內兩連降，從4.6%降至4.25%。據了解，自LPR利率問世以來，與個人住房按揭貸款相關的5年期以上LPR歷經5次調整，而此次調整的幅度最大。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，未來30年內共將減少利息支出約1.6萬元。

隨后，各地城市相繼上演樓市松綁“大比拼”，而政策的暖風還在持續加碼。5月24日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行發布關于實施住房公積金階段性支持政策的通知，明確“受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報送征信部門”。

近期房地產調控和優化政策的密集出臺，凸顯呵護市場之意，而背景則是當前國內房地產交易市場持續低迷。據國家統計局發布數據，1月至4月，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%，其中，住宅投資29527億元，下降2.1%;住宅銷售面積下降25.4%，銷售額下降32.2%。而央行數據顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

“房貸政策的放松，將直接降低購房者的購房成本，在實際操作中對于促成銷售將發揮積極作用，且不排除后續房貸利率還有進一步下調的可能。”一位房地產從業者告訴記者，“盡管目前一系列調控政策正在逐步發揮作用，但兩個核心問題沒有得到解決，市場下行趨勢仍然難以扭轉。”他指出，其一是房企尤其是民營房企融資的問題，其二是如何重塑購房者購房信心的問題，這二者相輔相成，缺一不可。

解決融通困境房企還需積極自救

2021年下半年以來，國際局勢日趨復雜嚴峻，加之疫情反復的影響，國內經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等壓力，房地產行業也陷入融資端疲軟、市場信心敏感的“陣痛期”。

由于房地產行業的“高周轉”，短債長投現象較為嚴重，房地產項目的開發、銷售、回款周期與其借款、償債周期之間不匹配，開發商靠著在各個項目間調配資金償還各類債務，一旦信貸收緊，融資渠道不暢，疊加項目去化不理想，就會出現各類風險。現階段出現風險的開發商大抵如此。因此，要維持房地產市場的總體穩定，就需要保障開發商的合理融資需求，給予房企特別是民營房企降負債的窗口。

據克而瑞統計數據，4月，全國房企的到位資金10363億元，同比下降35.5%，成為2016年以來最低值。此次3家民營房企被監管機構選定為示范房企發行人民幣債券，是對“完善民營企業債券融資支持機制”的具體落實，被視為穩定樓市的一劑強心針。值得注意的是，在民營房企資信受損、市場信心不足的當下，此次發債強調了信用保護工具的使用，創設機構同時發行包括CDS(信用違約互換)或CRMW(信用風險緩釋憑證)在內的信用保護工具。深交所在官網發文稱，該信用保護憑證的成功設立，是市場落地的首單民營房企信用保護工具，標志著創新工具支持民營房企融資取得階段性成果。經濟學家分析指出，此次推出的以CDS和CRMW為代表的外部增信工具是針對性極強的金融創新，為民營房企債券融資提供了必要的信用保護和增級，實際上就是對民營房企發債的一種信用“兜底”措施。

此次發行人民幣債券的3家房企均為當前房地產行業中的頭部民營企業，開發經營能力相對較強，財務相對穩健。這釋放了一個明確的信號：資金將聚焦安全、穩健、優質的房企。一位資深房地產行業研究人員解讀到，此次發債除了對民營房企融資給予更清晰和精準的支持保障外，也將帶來連鎖反應，更大范圍的優質民營房企將主動跟上，通過采取更適用于自身的債券發行方式獲得資金支持，推動企業進入更為良性的“循環”，走上量質雙升的發展軌道。

“發債是一個很好的幫助房企解決融通困難的方式，但主要針對的是依然安全穩健的房企，而要給那些即將‘踩紅線’甚至已經‘踩紅線’的房企紓困，就需要當地政府和相關部門堅持因地制宜、一城一策的原則，進一步優化房地產金融政策。”云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪表示，民營房企要實現信用恢復和解決融通困境，除了依靠政策的傾斜和支持，還需積極開展“自救”，如進一步盤活資源，尋求更多的合作。

張洪指出，在提振行業信心的同時，更重要的是提振購房者的購房信心，如此才能促進行業恢復健康有序的發展。

保護并鼓勵合理的改善性住房需求

繼昆明之后，云南省內楚雄、曲靖相繼發布公積金新政。其中，楚雄提高雙職工公積金貸款額度至60萬元，三孩家庭再上浮20%;曲靖則將雙職工公積金貸款額度上限調至80萬元。

“每次一有新政策出臺，我們接到的客戶咨詢量就會成倍增加，當然成交量也有一點提升，但與往年同期相比差距還不小，畢竟比起出手買房的，目前更多的還是咨詢、觀望的。”一位房產經紀人說。

自去年下半年以來，品牌房企頻頻“爆雷”，規模企業接連出現債務危機，不少城市的問題項目出現停工、交付難等問題，導致購房者普遍擔憂項目能否交付。部分購房者甚至放棄了短期內購房的打算，壓制了合理需求。

“害怕遭遇爛尾樓，現在買房子，我最看中的就是開發商資金鏈是不是暢通?能不能按時交房?是不是能按承諾的品質交房?”計劃購置婚房的小屠說出了無數購房者的心聲。在“房住不炒”的主基調下，房地產行業逐漸回歸民生屬性，房企的抗風險能力、項目的交付力，成為購房者最關注的因素。

“兒子馬上大學畢業了，我和老公想給他置辦一套住宅，讓他開始獨立生活。但是盤算來盤算去，二套房的首付和月供壓力還是不小，所以遲遲沒有出手。”近兩月一直在看房的陸女士說，“政策放松能否繼續加碼?尤其是針對合理需求的二套房政策。”業內人士表示，在堅持“房住不炒”的主基調下，消費市場期盼政策能夠進一步支持、鼓勵剛需和合理的改善性住房需求。

政策松綁對于恢復購房信心有著積極作用，但政策效果顯現還需要時間。房地產政策的放松是一個循序漸進的過程，不能一蹴而就。張洪認為，隨著房地產調控政策持續加碼，市場將逐步回穩，消費者的購房信心也將漸漸恢復，但相較于一線及二線城市預計三季度市場企穩，昆明市場恢復或存在延遲性。

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