是否有大量住房空置?哪些城市住房空置率過高?在當前房地產市場較為低迷，去庫存壓力較大的情況下，住房空置率問題引人關注。

貝殼研究院近日發布《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》(以下簡稱《報告》)，盤點了主要城市住房空置率水平。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，處于相對較高區間。其中，昆明住房空置率超過12%。

一線城市平均住房空置率為7%

對于空置住房的定義，國內外并無統一標準。貝殼研究院此次調研采用抽樣調研方法，充分發揮其遍布全國的門店和房產經紀人優勢，進入3萬個小區直接調研，調研樣本覆蓋一二三線城市，將3個月以上無人居住的住房(期房及建成待售現房未納入統計)定義為“空置住房”。

住房空置率的區域差異，反映著房地產市場發展的潛力。住房空置率多少算合理呢?貝殼研究院給出的合理區間是5%～10%，低于此區間表明住房需求旺盛，潛在需求較高;高于10%則意味著住房供給過剩，存在庫存積壓風險。按照這一標準，此次納入調研的28個大中城市中，9個城市住房空置率處于合理區間，大部分城市處于10%～15%之間，6個城市高于15%。

《報告》稱，住房空置率隨城市能級依次遞增，一線城市平均空置率7%，二線城市平均空置率12%，三線城市則為16%。具體到調研城市，深圳、北京、上海住房空置率均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。其中，深圳空置率為5%，為最低，南昌空置率20%，為最高。

調研結果顯示，昆明住房空置率高于貝殼研究院給出的合理區間5%～10%，同時也略高于二線城市的住房空置率平均值12%。這意味著，新開發項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。據克而瑞數據，7月昆明主城五區商品住宅庫存為911萬平方米，去化周期21.72個月，盡管環比有所下降，但去庫存壓力依舊處于高位。

購房門檻越高住房空置率越低

哪些因素具體影響著住房空置率呢?《報告》認為，從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。當老齡化達到一定程度(65歲以上人口占比達18%)，城市住房需求會下降。以南通和重慶為例，兩個城市的老齡化及住房空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和住房空置率均低于10%。其中，深圳住房空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。近年來，昆明市在支持高校畢業生來昆留昆就業創業方面，實施了給予租房補貼、提供人才住房支持等一系列利好政策，讓人才引進工作跑出“加速度”，也為激發房地產市場注入新活力。

其次，城市購房門檻也直接影響著住房空置水平。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。2022年上半年，北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。在房價普遍較高的一線城市和強二線城市，住房空置率明顯低于其他城市。

租金回報的高低也是決定住房空置率的核心因素。據貝殼研究院數據，住房空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，月租金中位數在5000元以上，而住房空置率排名后兩位的南昌、廊坊，月租金中位數在1600元以下。從昆明住房租賃市場來看，月租金中位數在2000元左右，相對而言，住房空置率偏高。

旅居康養置業拉高昆明住房空置率

“昆明的住房空置率偏高，與昆明自身的城市特點、市場屬性息息相關。”一位昆明房地產業者指出，省內州市購房者和外省購房者一直是昆明房地產市場的重要消費構成，而他們對住房的使用存在階段性和季節性。

《報告》將住房空置類型分為自愿空置與非自愿空置。自愿空置是指業主無意出售或出租住房而造成的住房空置，包括購買目的是作為度假房，業主偶爾會有居住需求;業主異地工作，未來考慮入住，但暫時空置等。

依托“四季如春”的氣候優勢，加之獨特的地緣優勢，隨著大交通及基建的不斷完善，昆明宜居城市的形象更加深入人心。伴隨今年暑期游爆火，來自外省的旅居置業、康養置業需求也在升溫。據安居客新房用戶畫像數據，7月以來，昆明線上連接用戶中，外省用戶占比26.6%，較6月份上升約6.8個百分點，其中，長三角城市群用戶比例最高，總占比達5.12%;川渝城市群用戶占比約4.29%;京津冀城市群用戶占比約3.43%;珠三角城市群用戶占比約3.09%。云南省內用戶中，州市用戶占比達24.5%。

“父母都是云南人，在上海生活了幾十年，對家鄉仍然眷戀，每年寒暑兩季都要到昆明住上一段時間。”上海的郭女士表示，在昆明購房，一方面是作為避寒、避暑的度假房，另一方面是為父母養老居住提前籌劃。“來了云南就不想回去啦。”來自哈爾濱的小吳表示，雖然這幾年自己因為工作性質長時間在云南各州市間往返，但還是在昆明買了房。“有家才有歸屬感。再努力拼搏幾年，把父母接到昆明養老，這里氣候和環境真是沒得挑。”他說。

非自愿空置則是指由于房屋本身難以出售或出租，業主雖有出售或出租意愿，但找不到合適的買家或租客，導致房屋不得不空置。“除了房屋自身過于老舊、周圍環境污染等硬傷外，當住房需求不足，供給相對過剩，房屋售價或租金回報較低時，業主往往不愿意降價出售或出租而轉為持有觀望。”尊園地產工作人員說。寧愿房屋空置也不愿意出租的曾女士表示，與租房的溝通協調成本、房屋損耗、維修經費等成本相比，租金收益并不具有吸引力。

主城區的老小區咨詢量較大

《報告》指出，樓齡和物業類型也是影響住宅空置率的兩大因素。住房空置率隨著小區樓齡的增長逐漸變低，5年以內樓齡的小區，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%;15年以上樓齡的小區空置率沒有明顯差異。

據榮城地產工作人員介紹：“昆明主城區的老小區大多位于市中心或片區中心，交通便利、生活配套齊全，還是優勢教育資源聚集區，無論出售還是出租，咨詢量都挺大。”

貝殼研究院認為，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在的風險不容忽視。一名地產資深從業者指出，我國整體城鎮化進程依然較快，仍有較多的人口向城市聚集，相對較高的住房空置率有助于平穩接納人口涌入，避免住房供應緊張導致房價、房租過快上漲。但過高的住房空置率意味著大量的潛在供應，加劇去庫存壓力，要防范供求失衡帶來的風險。

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